De woningcorporaties in Nederland (Rochdale, Woonbron, SGBB) liggen behoorlijk onder vuur de laatste tijd. Fraude
en zonnekoningengedrag in het bestuur en onbehoorlijk toezicht door de Raad van Commissarissen. Maar ook onder de top zijn er allerlei koninkrijkjes die hun macht misbruiken o.a. bij Stadgenoot (fusie tussen de Algemene Woningbouwvereniging (AWV) en Het Oosten).
Het onbeschaafde volk leren ordentelijk te wonen. Dat was het sociale doel van de woningbouwverenigingen. Maar de verenigingen zijn bedrijven geworden, met een andere cultuur en andere normen, waarbij fraude op de loer lag. De huisvesters zijn in Amsterdam veelal onderdeel van 'de rode familie', of het nu gaat om Duco Stadig (oud-wethouder, oud-voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties), Lex Pouw, (oud-bestuurder van Ymere), Gerard Andriessen (Stadgenoot, voorheen AWV), Frank Bijdendijk (Stadgenoot, voorheen Het Oosten), Jaap van Gelder (De Key) of Jacques Thielen (Far West), de corporaties zijn nauw verbonden met de politiek.
bron: Parool
Bij de woningcorporatie Stadgenoot is nog geen externe toezichthouder aangesteld door Minister Van der Laan. Maar onder de top, zijn er diverse koninkrijkjes (bijv. het Vastgoedbedrijf) met hun eigen Mastodonten en schimmige werkwijzen.
een casus
Stadgenoot verkoopt een groot aantal woningen in een Amsterdams appartementen complex, richt zelf een Vereniging van Eigenaren (VVE) op en benoemt een administratief beheerder (Bank voor de Bouwnijverheid) en een Technisch Beheerder (Stadgenoot Technisch Beheer). Vervolgens belooft Stadgenoot de kopers dat ondanks dat Stadgenoot 54% van de woningen bezit, zij niet willen besturen en in principe met de minderheid van individuele eigenaren zullen meestemmen, tenzij huurderbelangen worden geschaad.
Stadgenoot Technisch Beheer levert een waardeloze prestatie gedurende jaren. Telefonische bereikbaarheid is slecht (de belastingdienst van Kameroen is nog beter te bereiken), klantvriendelijkheid onder de maat en de werkzaamheden die ze behoren uit te voeren worden slecht of niet uitgevoerd. Bijvoorbeeld ze sluiten namens de VVE overeenkomsten af die niet gewenst of veel te duur zijn. Een schoonmaakovereenkomst van € 10.000 euro per jaar met Ancora, terwijl na drie offertes blijkt dat dezelfde diensten voor € 5.000 per jaar kunnen worden geleverd. etc. etc.
Het VVE bestuur zegt de overeenkomst met Stadgenoot Technisch Beheer op wegens wanprestatie en benoemt KoopSupport als technisch beheerder. Nadat vier andere Stadgenoot VVE's in de buurt hetzelfde hadden gedaan en die vol lof waren over de dienstverlening van de firma KoopSupport. Huurders en individuele eigenaren blij dat na jaren slechte dienstverlening nu eindelijk een professionele technisch beheerder is benoemd. Maar het venijn zit in de staart.
Stadgenoot gooit haar macht in de strijd (54% stemrecht in de VVE vergadering) en is voornemens de beslissing blokkeren, het VVE bestuur te ontslaan, zelf actief te gaan besturen en Stadgenoot Technisch Beheer weer aan te stellen (=gedwongen winkelnering) . Het argument is dat ze geen reputatieschade mogen oplopen door het ontslag van de 'eigen' technisch beheerder en het feit dat deze wanprestatie leverde doet niet ter zake. Binnen Stadgenoot zijn er diverse koninkrijkjes en worden er machtspelletjes gespeeld. De belangen van de bewoners (kwalitatief technisch beheer tegen marktconforme kosten) zijn ondergeschikt aan het Mastodonten gedrag. Daar de huisvesters in Amsterdam veelal onderdeel van 'de rode familie' zijn, verwacht men toch focus op het thema kwalitatief woongenot?
De reputatie van Stadgenoot is al behoorlijk slecht, zelf zien ze dat anders. Op dit moment worden de meeste tekortkomingen in de organisatie onder het kleed van de fusie geschoven. Het is inmiddels al een behoorlijk stoffig kleed geworden en het begint te rotten. Prof. Willem Mastenbroek noemt dit 'organisatierot'; het voorwoekeren van allerlei narigheid, wanbeheer, vriendjespolitiek en hobbyisme. De aanpak die hij bepleit is op zich heel simpel. Men kan zelfs stellen dat het eigenlijk om heel normaal management gaat. Het spreekt immers bijna vanzelf dat men naast de dagelijkse operationele werkuitvoering ook eens kijkt naar wat er kennelijk de hele tijd misgaat. En dat men vervolgens nagaat wat men hieraan kan doen. En het spreekt eigenlijk ook vanzelf dat de leiding van de organisatie dit stimuleert. Raar eigenlijk, dat mensen daar moeite mee hebben en er zo in verstrikt kunnen raken.
Het ontbreken van effectief en 'heel normaal management', lijkt hier ook de oorzaak van het probleem. Met als gevolg een tanende reputatie en VVE's die onttevreden zijn, worden de kop ingedrukt. Als het Stadgenoot management het niet meer op de rails krijgt dan is het tijd voor ministerieel ingrijpen. De externe toezichthouders kunnen zich vast warmlopen voor een interventie bij Stadgenoot.
Door Christian ter Maat; Directeur Carevolution; organisatie & managementadvies. Strategie, fusies & overnames en veranderadviseur. Recente adviesopdrachte vooral in de vrijetijds-, zorg-, retail-, vergrijzings- en entertainment sector.
© Copyright 2009 Carevolution
Kom met uw praktijkervaringen op het terrein van managen en organiseren
Deel uw kennis, schrijf 3 columns of artikelen en ontvang een gratis pro-abonnement (twv €200)
Word een pro!
SCHRIJF MEE >>
Op de Algemene Ledenvergadering, heeft het bestuur zich teruggetrokken en nu vormt alleen Stadgenoot het VVE Bestuur. De individuele eigenaren hebben massaal met hun voeten gestemd door niet deel te nemen in een bestuur , nadat Stadgenoot met haar 54% stemrecht, nagenoeg alle voorstellen had weggestemd. Wellicht zal het <a href="http://www.vrom.nl/pagina.html?id=39360&term=meldpunt" rel="nofollow">interventieteam integriteit</a> Van Van der Laan dit Stadgenoot machtsblok nog eens onder de loep nemen?
<em>Michel, zoals jij vandaag in het <a href="http://www.fd.nl/artikel/11525058/corporaties" rel="nofollow">FD betoogt</a> moeten wooncorporaties terug naar de basis: de klant. En dat zal een hele klus worden voor wooncorporaties die al jaren meer met zichzelf bezig zijn dan met de klant. </em>De kracht van woningcorporaties t.a.v. klantgerichtheid is er niet. Dus voorlopig de meerwaarde ook niet. De omslag van deze naar binnen gekeerde mastodonten, zal een behoorlijke cultuuromslag vergen. Laat crisis nu net een goede cultuurveranderaar zijn, blijft het de vraag of de kredietcrisis de motivatie zal zijn voor woningcorporaties? Zij worden immers nauwelijks getroffen en kunnen zelfs als reddende engel, woningen uit faillissementen kopen.
Wat dacht u van het behandelen van de overlast die ik van mijn bovenburen ervaar. Op een gegeven moment zegt een medewerkster die op huisbezoek kwam dat ik toch moest begrijpen dat de woningen gehorig zijn "zo zijn de huizen hier (Betondorp) gebouwd" Ik beaam dat maar mijn bovenburen zijn extreem. Dat vraagt de Stadgenoot medewerkster of dat (bedstee in de kamer) mijn bed is. Ik bevestig dat en krijg te horen; "Dan staat ie ook wel precies onder de woonkamer, hè!" Waar op ik zeg; "Waar ik dat bed ook neer zet, hij staat altijd onder de woonkamer, zo zijn de huizen hier gebouwd." Ik bewoon een (voorheen) twee kamerwoning op de beganegrond. Reparaties worden slecht uitgevoerd, Er moet dringend geschilderd worden.
Vernielingen van huurders aan de panden worden getolereerd. Kapotte raampjes, boren in de buitenmuren enz. De kosten door achterstallighoud komt voor rekening van de VvE.
in het kader van de campuscontracten zet stadgenoot olv f storm zo'n kleine honderd gezinnen op straat
leuke kerstboodschap he
Aantasting van het onderhoudsniveau zou toch de laatste strohalm moeten zijn in de zoektocht naar besparingen. Corporaties zijn verplicht het onderhoud van het bezit op orde te hebben. In mijn werkveld ervaar ik, dat men bij de meeste corporaties niet van plan is in te leveren op het onderhoudsniveau. De meerderheid van de corporaties staat volledig in de nieuwe realiteit. Als adviseur is het voor mij een uitdaging samen een stap voorwaarts te maken. Ik verwacht dan ook dat de hoge kwaliteit van de sociale woonvoorziening in Nederland, die in meer dan een eeuw is opgebouwd, ook de komende jaren in stand blijft. Slimme tools maken het mogelijk om te besparen zonder in te leveren op kwaliteit.
Besparingen op onderhoud met ICT-verbeteringen
Innovaties, onder andere op het gebied van ICT, zorgen voor meer efficiency met als gevolg significante kostenbesparingen. Dat geldt in veel sectoren, maar in het bijzonder voor de onderhoudssector. Eén innovatie wil ik graag nader toelichten. Mede door behoefte aan schaalvergroting zijn in de afgelopen decennia grote (fusie)corporaties ontstaan. Probleem dat daarbij ontstond, is dat veel corporaties onvoldoende betrouwbare vastgoedinformatie over hun enorme voorraad hebben. En juist die informatie is zo belangrijk, uiteraard vanuit het perspectief van de inkomsten, maar zeker ook kijkend naar de uitgaven. Recente ontwikkelingen maken betrouwbaar inzicht mogelijk. Met slimme ICT-oplossingen bij grote inspectieopdrachten van vastgoedportefeuilles kunnen duizenden woningen snel en accuraat in kaart worden gebracht. Denk hierbij aan modellen voor het snel inmeten en genereren van hoeveelheden van gebouwen, mobiel inspecteren door inzet van smartphones, maar ook aan softwaretools om de informatie niet alleen snel en efficiënt te verwerken maar ook voor een scherpe prijs. De kans op fouten wordt dankzij die slimme ICT-oplossingen tot een minimum gereduceerd.
Deze informatie stelt corporaties onder meer in staat om vanuit de strategische doelstellingen, zoals de reductie in energieverbruik of het verhogen van de leefbaarheid, te sturen op de onderhoudskosten. Doordat je vooraf exact weet wat er moet gebeuren, kunnen met uitvoerende partijen betere prestatieafspraken worden gemaakt met een groter volume. Ofwel, kostenbesparingen dankzij efficiency als gevolg van beter inzicht.
Corporaties zitten in ‘zwaar weer’. Voordeel is dat alle bedrijfsprocessen kritisch worden bekeken. Dat geldt ook voor onderhoud. Kansen om het beter te doen zonder dat je daarbij inlevert op kwaliteit, worden juist nu met beide handen aangegrepen.
NV Stadsgoed moet voortaan voor financiering aankloppen bij gemeente en banken. Deze samenwerking moet uitmonden in een nieuw bedrijf: 1012 inc. Dat is voor NV Stadsgoed de enige mogelijkheid om nog nieuwe bordelen te kunnen aankopen. 'Investeerders geven positieve signalen af', zegt Pim de Ruiter, woordvoerder van Stadgenoot.
Crisis
Stadgenoot stopt met grote vastgoedprojecten omdat het geld nodig is voor onderhoud en ontwikkeling van nieuwe huurwoningen. Dat betekent dat de corporatie haar handen aftrekt van het oude Paroolgebouw in de Wibautstraat, het voormalige ABN Amrocomplex op de Vijzelgracht en de Van Gendthallen op Oostenburg.
Stadgenoot kocht deze gebouwen in 2008, voor de economische crisis. De woningcorporatie wilde ze ontwikkelen tot bedrijfsruimte en woningen. Door de economische crisis en de vastgelopen woningmarkt kwamen deze plannen niet van de grond. Nu staan de panden in de verkoop of zijn ze al verkocht.
Bron: Parool
Grote woningcorporaties zijn minder efficiënt in hun bedrijfsvoering dan kleine. Dat blijkt uit onderzoek van de Coelo. 'De meeste corporaties zouden aan doelmatigheid kunnen winnen door af te schalen', zegt onderzoeker Jacob Veenstra van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo). Grote corporaties kunnen minimaal 8% op hun bedrijfskosten besparen als ze werden opgedeeld in kleinere organisaties. Haaks De bevindingen die vandaag worden gepubliceerd in ESB staan haaks op de ontwikkelingen in de afgelopen decennia. Het aantal woningcorporaties is door fusies sinds 1985 meer dan gehalveerd tot een kleine 400. Meer dan de helft van alle woningcorporaties heeft meer dan 2500 woningen. 'De optimale omvang van woningcorporaties is 500 tot 2500 woningen', zegt Veenstra. 'Groter dan 2500 woningen is vanuit het oogpunt van doelmatigheid echt onverstandig.' Verhuurderheffing Woningcorporaties staan onder druk om kosten te besparen. Het kabinet legt de sector een verhuurderheffing op die de komende jaren oploopt tot €1,7 mrd per jaar. Minister van Wonen Stef Blok wil woningcorporaties bovendien verbieden te bouwen voor de lucratieve vrije sector. Branchevereniging Aedes gaf eerder aan dat woningcorporaties bijna €800 mln kunnen besparen door te snijden in de eigen organisatie. Onderzoekers van Coelo kwamen eerder tot een schatting van €1 mrd aan potentiële besparingen. Zij wijzen er nu op dat het bereiken van meer schaalgrootte de bezuinigingen niet dichterbij brengt. Efficiënter Tegenover de toenemende kosten die voortvloeien uit meer bureaucratie staat wel dat grote woningcorporaties harder hun best doen om efficiënter te worden. Hierdoor wordt een deel van de hogere kosten gecompenseerd. Volgens de onderzoekers is het per saldo toch beter om niet groter te worden dan 2500 woningen. 'Het harder rennen houdt een keer op, terwijl de nadelen die voortvloeien uit het te log zijn altijd blijven.'
bron; Het Financieele Dagblad